Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?
Immobilieninvestoren fragen sich oft ob die Immobilien privat oder in einer VV-GmbH gekauft werden soll. Wir klären in Anbetracht von 11 Punkten hier die Immobilien GmbH: Vorteile Nachteile auf, sodass Du auf Grundlage solider Informationen eine gute Entscheidung treffen kannst.
1. Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH in puncto Renditeerwartung?
Immobilien mit einer hohen Renditeerwartung werden mit der GmbH gekauft, wegen dem niedrigen Steuersatz. Rendite von 4-8% Bruttomietrendite werden als Privatperson in das private Vermögen gekauft.
2. Einkaufsgewinn
Die Einkaufsgewinne wollen Privatpersonen durch einen Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei realisieren. In der VV-GmbH kaufen wird eher zum Markpreis eingekauft. Natürlich kauft die VV-GmbH des Investors von Privatperson (dem Investor selbst) die Immobilien zum Marktpreis ab, damit die Einkaufsgewinne steuerfrei der Privatperson zugerechnet werden.
3. Immobilie privat oder in einer GmbH kaufen: Wertsteigerungspotential?
Das Wertsteigerungspotential sollte von der Privatperson gesichert werden, da nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden kann. Dieser Vorteil ist für die VV-GmbH nicht so relevant / interessant.
4. Aufwertungsmöglichkeiten
Aufwertungsmöglichkeiten sollten von dem Immobilieninvestor lieber Privat gehalten werden, da so durch die Modernisierungen des Gebäudes aus 1 €, den der Investor investieren, er ca. 3 € zurückbekommt (davon plant man 1 € für die Finanzierung und 0,5 € Steuerrückerstattung = Also 0,5 € Liquiditätsgewinn). In der GmbH können Modernisierungen nicht so gut finanzieren werden, weil Blankodarlehen nicht genutzt werden können. Zudem kann die Modernisierung nur zu 15,825% von der Steuer absetzt werden, statt wie bei einer Privatperson zu 50%. Wichtiger Vorteil: In der Immobilien GmbH (VV-GmbH) kann nach der Aufwertung, welche den Preis auch mal verdreifacht, nicht steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen.
5. Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH: Objektstrategie
Ist das Zielgebiet / Einkaufsgebiet eins, in dem ein Bevölkerungsrückgang stattfinden, aber das Objekt eine hohe Rendite erwirtschaftet (ggfs. kein Einkaufsgewinn) und mit wenig Modernisierungsarbeit; dann empfiehlt sich die VV-GmbH. Vor allem wenn es größere Objekte sind (> 1. Mio €). Nicht viele kleine Budden in die VV-GmbH stecken, sondern viele Mehrfamilienhäuser in die VV-GmbH nehmen, je größer das Objekt, desto besser. Als Privatperson kaufe ich viele kleine Objekte in meinen Privatbestand, die hohe Aufwertungsmöglichkeiten haben.
6. Kooperationspartner und GmbH-Finanzierung
In der VV-GmbH investieren wir mit andern zusammen; wir holen also Co-Investoren rein. Die Finanzierung läuft meist über 80% Fremdkapital und 20% + Nebenkosten über Eigenkapital. Als Privatperson finanziere ich auch mit einer 110%-Finanzierung ohne Eigenkapital. Frage bei uns eine Finanzierung unverbindlich an.
7. Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH bezüglich Nachbeleihungsmöglichkeit
Als Privatperson ist eine Nachbeleihung der Immobilie viel leichter, denn ich habe als Privatperson eine größere Bankauswahl und kann die Einkaufsgewinne zur Nachbeleihung leichter nutzen (dank Niederstwertprinzip). In der VV-GmbH stehen die Einkaufspreise als Buchwerte in der Bilanz. Ich führe bei jeder Nachbesicherung immer Diskussionen über den Wert der Immobilie. Und ich habe standardmäßig mind. 20% Eigenkapital zu liefern. Durch das Ertragswertverfahren habe ich als VV-GmbH höhere Blankoanteile; was es schwerer macht die Immobilie zu beleihen.
8. Privat oder VV-GmbH: Haltedauer
Als Privatperson halte ich 10 Jahre und verkaufe dann steuerfrei an die VV-GmbH. Als VV-GmbH verkaufe ich vielleicht nach 10 Jahren, wenn der Marktpreis passt. In der GmbH kann es auch von den Co-Investoren abhängig sein.
9. Wann wechsle ich von Privat zur GmbH?
Grundsätzlich sollte ich erstmal schauen, dass ich im Privatvermögen ausreichen Cashflow produziert habe; sodass ich von dem Cashflow meiner Immobilien leben kann und den Job kündigen kann. Erst wenn ich das Geld nicht mehr brauche mache ich den Wechsel von Privat zur VV-GmbH. Hier ist wichtig: Niemals eine Ausschüttung auszahlen; da zahlst Du zu viel Steuern. Der steuerfreie Verkauf von Immobilien aus Privat an die VV-GmbH ist der einzige Weg um Geld aus der VV-GmbH zu entnehmen. Dafür benötigt ich aber immer wieder Objekte, die ich als Privatperson im Bestand langegenug im Bestand halte und dann Stück für Stück an die GmbH verkaufe. Wenn ich das nicht tue und das Geld aus der VV-GmbH über ein Geschäftsführergehalt raushole, dann brauche ich keine VV-GmbH.
10. Immobilien GmbH: Vorteile Nachteile: Mit der VV-GmbH starten?
Habe ich niedrige Renditen, verursache ich ja als Privatperson keine Steuern; so spielt der hohe Steuersatz auch keine Rolle. Bei 5-6% -Rendite wird keine große Steuerlast eingestellt. Erst ab 10-12% kommt die VV-GmbH ins Spiel. Bei 8% ist es ein Rechenexempel; ich habe in der GmbH nach 6 Jahren noch den §6b ESTG, mit dem ich den Gewinn, den ich in der Veräußerung erzielen kann, zumindest noch auf das nächste Objekt mit AfA-Grundlage reduzieren kann, und dann nicht sofort versteuern muss. Oder ich gehe per Share-Deal raus.
Grundsätzlich: Wenn ich mit einer GmbH unterwegs bin, dann immer mit einer Holding. Niemals mit einer eigenen VV-GmbH, die einsam dasteht. Als Privatperson brauche ich diesen gesamten Apparat nicht, er ja auch Geld kostet. Auch die Prüfung durch die Bank dauert länger. Wir empfehlen immer: So lange wie möglich in der Privatkundenabteilung der Bank zu bleiben. Den Bestand als Privatperson skalieren und danach erst die VV-GmbH ins Spiel bringen. Bei Kooperationsgeschäften gleich mit GmbH starten.
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